Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, 5 Garagen und Ausbaupotenzial

Kaiserslautern Innenstadt, Reichswaldstraße

Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus mit klarem Entwicklungspotenzial, ideal für Value-Add-Investoren und Projektentwickler.

• Das Objekt umfasst acht Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 630 m² in vier Stockwerken.
• Hinzu kommt eine leerstehende Souterrainreserve von rund 110 m², die sich zur Entwicklung einer neunten Einheit anbietet.
• Fünf vermietbare Garagen runden das Angebot ab.

Kaufpreis: 1.200.000 €, provisionsfrei direkt von den Eigentümern

Fünf Wohnungen sind vermietet. Zwei Wohnungen werden von den Eigentümern genutzt und sind bei Übergabe frei. Eine weitere Einheit steht leer und ist ebenfalls bei Übergabe frei.

Die Lage in der Reichswaldstraße verbindet innenstädtische Erreichbarkeit mit einer offenen, grünnahen Wohnumgebung.

Drei Möglichkeiten, die Mieteinnahmen zu steigern

Das Mietniveau ist am Markt bestätigt. Im August 2026 haben wir eine Wohnung im Haus zu 10,48 €/m² neu vermietet. Auf unsere Anzeige gingen in weniger als zwei Wochen 94 Bewerbungen ein. Schon nach den ersten drei Besichtigungen wollten zwei Interessenten die Wohnung mieten.

1. Drei Wohnungen (251 m²) und eine Garage sind bei Übergabe frei. Im ersten Jahr neu vermietet, bringen sie 32.226 € zusätzliche Jahresmiete (Soll).
2. Bei vier der fünf bestehenden Mietverhältnisse liegt die Miete mit 4,81 bis 7,73 €/m² unter Marktniveau. Sie lässt sich schrittweise durch Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen und bei Mieterwechseln anheben.
3. Im Souterrain bieten rund 110 m² ehemalige Gewerbefläche Potenzial für den Ausbau zu einer neunten Wohnung mit eigenem Eingang und großen Fenstern. Über einen neuen Türdurchbruch kann sie direkten Zugang zu eigenem Hof und Garten erhalten.

Makrolage

Kaiserslautern ist mit rund 100.000 Einwohnern das Oberzentrum der Westpfalz und eine junge Stadt. 2024 zogen per Saldo 719 Menschen zwischen 18 und 30 Jahren zu, je Einwohner mehr als viermal so viele wie im Landesdurchschnitt. Genau diese Altersgruppe sucht Mietwohnungen. Über die A6 und den ICE-Halt ist die Stadt gut angebunden, Mannheim ist ab 38 Minuten erreichbar, Frankfurt ab 1 Stunde 23 Minuten.

Hohe Mietnachfrage

Rund 72.800 Erwerbstätige (Stand 2022) arbeiten in Kaiserslautern. Große Arbeitgeber sind das Westpfalz-Klinikum, die Universität, die Fraunhofer-Institute und das Deutsche Forschungszentrum für Künstliche Intelligenz. Allein im neuen Pfaff-Quartier entstehen bis 2029 bis zu 3.500 weitere Arbeitsplätze.

Hinzu kommen die Studierenden: 16.120 an der RPTU in Kaiserslautern und Landau, dazu über 1.450 Erstsemester an der Hochschule Kaiserslautern in diesem Wintersemester, 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Außerdem leben mehrere zehntausend Angehörige der US-Streitkräfte in und um Kaiserslautern und mieten am freien Markt.

Knappes Angebot

Dieser Nachfrage steht wenig Neubau gegenüber: 2024 entstanden in Kaiserslautern nur 200 neue Wohnungen.

Das sind 2 neue Wohnungen je 1.000 Einwohner. Bundesweit waren es rund 3, und schon das bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Bestandswohnungen in guter Lage bleiben damit in Kaiserslautern sehr gefragt.

Mikrolage

Verkehrsgünstige Lage zwischen Stadtmitte und Gewerbegebiet. Das Objekt befindet sich in der Reichswaldstraße, ca. 300 Meter vom Lothringer Eck (einem zentralen Stadtteilknotenpunkt) entfernt.

Wichtige Entfernungen

• Stadtmitte (Shopping Mall, Fußgängerzone): ca. 1,7 km
• Westpfalz-Klinikum (Arbeitgeber für Pflegepersonal und Ärzte): ca. 1,3 km
• Merkurstraße / Gewerbegebiet: ca. 900 m
• RPTU Kaiserslautern (Universität): ca. 3,2 km, über Rauschenweg / Theodor-Heuss-Straße gut erreichbar
• Vogelweh (US-Militär): ca. 4 km über Pariser Straße
• Kleber Kaserne (US-Militär): ca. 6 km über Pariser Straße
• Wald / Naturschutzgebiet Vogelwoog & Blechhammerweiher: ca. 900 m

Anbindung an das Fernstraßennetz

• Die Autobahn A6 ist sowohl über die Merkurstraße als auch über die Pariser Straße schnell erreichbar.
• Die A63 erreicht man über Berliner Straße / Mainzer Straße oder über ein kurzes Teilstück der A6.

Öffentliche Verkehrsmittel

• 260 m zur Bushaltestelle der Linien 101, 113, 114, 141, 143, 139, N1 und N4
• 250 m zur Bushaltestelle der Linien 107, 105 und N7
• 600 m zur Bahnhaltestelle Kennelgarten

Nahversorgung in unmittelbarer Umgebung (200 m – 750 m)

Die Versorgungsinfrastruktur im direkten Umfeld ist ausgezeichnet: LIDL, Kaufland, 2 Apotheken, 2 Hausärzte, 2 Bäckereien, 2 Metzgereien, mehrere Restaurants, ein Fitnessstudio, 2 Tankstellen mit Shop sowie mehrere Packstationen sind fußläufig erreichbar.

Wohnqualität und Umgebung

Obwohl das Objekt zur Innenstadt zählt, wohnen die Mieter in einer ungewöhnlich offenen Umgebung. Das Haus ist nicht allseitig von dichter Nachbarbebauung umgeben.

Aus zahlreichen Fenstern bieten sich Ausblicke auf Grünflächen oder freie Sicht über die Stadt – ein klarer Standortvorteil gegenüber typischer innerstädtischer Verdichtung.

Objekt

Das Mehrfamilienhaus ist seit seiner Errichtung Mitte der 1950er Jahre in Familienbesitz und in drei Bauabschnitten (1950er, 1960er und 1970er Jahre) auf seine heutige Größe gewachsen.

Zwei Hausnummern mit gemeinsamem Treppenhaus, vier Vollgeschosse über dem Souterrain. Das Grundstück ist 645 m² groß und besteht aus zwei Flurstücken, davon sind 340 m² bebaut.

Die acht Wohnungen sind zwischen 65 und 96 m² groß, zusammen rund 630 m² Wohnfläche. Sechs Wohnungen haben einen Balkon oder eine Terrasse auf der ganztägig sonnigen Südseite.

Jede Wohnung hat eine eigene Gastherme für Heizung und Warmwasser. Jeder Mieter bezieht sein Gas selbst und trägt seine Heizkosten selbst.

Die umlagefähigen Betriebskosten lagen 2025 bei 8.076,81 €, das sind 1,10 €/m² im Monat. Es bestehen keine Verwalter- oder Wartungsverträge, die Sie binden.

Investitionen der letzten fünf Jahre (Auswahl):
– Komplettrenovierung der Wohnung im 3. OG links 2022 für rund 40.000 €, inklusive komplett neu aufgebautem Bad
– zwei neue Gasthermen 2022 in den Wohnungen EG links und EG rechts
– Überdachung der 30 m² großen Terrasse der Wohnung EG links
– Grundrenovierung der Wohnung im 3. OG rechts
– Frischwasserleitung von der Straße bis in den Keller samt Wasseruhren 2024 vom städtischen Energieversorger neu verlegt

Dazu kommen mehrere Nebenräume, die in den Ertragszahlen nicht enthalten sind: ein großer Kellerraum am Souterrain, ein Raum mit eigener Außentür im Innenhof und ein Abstellraum an der Garagenzeile.

Kontakt

Ralf Skirr und Patricia Vollmer

immo@skirr.de

0170 199 50 99 (Frau Vollmer)

Energie

Es gibt zwei Bedarfsausweise von 2026 und einen Verbrauchsausweis von 2008.

Zur Einordnung:

• Ein Bedarfsausweis ist eine theoretische Berechnung. Er ermittelt den Energiebedarf aus Bauweise und Heiztechnik unter standardisierten Annahmen zu Klima und Nutzung. Der Ausweis selbst vermerkt, dass seine Werte „keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch“ erlauben.
• Wie viel Energie im Haus tatsächlich verbraucht wurde, zeigt der Verbrauchsausweis von 2008. Er beruht auf den Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes einschließlich Warmwasser und weist 138,9 kWh/(m²·a) aus – rund ein Drittel des berechneten Bedarfs.

Die tatsächlichen Heizkosten lagen also deutlich unter dem, was Klasse H erwarten lässt. Alle drei Ausweise stellen wir gerne zur Einsicht zur Verfügung.

Garagen und Parken

• Zum Objekt gehören fünf vermietbare Garagen, vier davon bieten direkten Zugang zum Innenhof des Hauses. Die Garagentore liegen zur Heustraße. Vier Garagen sind vermietet, eine ist bei Übergabe frei. Fotos der Garagen sehen Sie ganz oben auf dieser Seite.
• Vor dem Haus und an der Seite stehen zusätzlich kostenfreie Parkmöglichkeiten für ca. 10 Fahrzeuge zur Verfügung.

Mietsituation

Alle Beträge sind Nettokaltmieten ohne Betriebskosten, Stand September 2026.

Alle fünf Mietverhältnisse laufen unbefristet, ohne Staffel- oder Indexmiete. Mietrückstände gibt es nicht, die Mietverhältnisse laufen seit Jahren beanstandungsfrei. Alle Mietverträge liegen vollständig und unterschrieben vor.

Ist-Situation Wohneinheiten

Entwicklungspotenzial

Mietreserve in den Altverträgen

Die Mieten von drei der vier Altverträge können Sie jederzeit im gesetzlichen Rahmen anheben. Bei der vierten Wohnung wurde die Miete zuletzt am 01.03.2026 erhöht und ist ab 01.03.2029 wieder anpassbar.

Rückenwind gibt der neue Mietspiegel: Der geltende Kaiserslauterer Mietspiegel von 2021 liegt unter dem heutigen Marktniveau, der neue qualifizierte Mietspiegel soll zum Jahresende erscheinen.

Damit dürfte der Spielraum für Mieterhöhungen schon im ersten Besitzjahr wachsen.

Souterrain: die neunte Wohnung

Rund 110 m² zusammenhängende Fläche unter dem Erdgeschoss der Nr. 29 wurden jahrzehntelang gewerblich genutzt und sind seit 2022 nicht mehr vermietet. Wir nutzen die Räume zurzeit als Abstellraum, sie bieten Potenzial für eine neue gewerbliche Nutzung oder die Umwandlung zu Wohnraum.

Neuer Wohnraum in geschlossen bebauter Innenstadtlage lässt sich sonst kaum schaffen.

Was die Fläche mitbringt:

• eigener großer Eingang mit Eingangsraum von der Reichswaldstraße, unabhängig vom Hauseingang
• zwei weitere Zugänge: eine Treppe hinauf zur Heustraße und eine Tür in den Hausflur
• mehrere große Fenster, Lichtschächte sind nicht nötig
• volle Deckenhöhe, genug für eine abgehängte Decke mit Installationsebene
• Küchenanschlüsse, Gastherme für die Heizung und Starkstromanschlüsse vorhanden
• großer, direkt angeschlossener Kellerraum

Nach einem Wasserschaden durch einen defekten Wasserhahn im WC wurde 2024 der Laminatboden entfernt. Bodenbelag und Toilettenräume sind vor Vermietung ggf. zu erneuern.

Mit Hof und Garten

Östlich des Hauses liegt ein Hof mit Garten. Über einen neuen Türdurchbruch kann die (potenzielle) Souterrainwohnung als einzige Wohnung im Haus einen direkten Zugang bekommen.

Schlagen Sie ihr Hof und Garten zu, entsteht eine Gartenwohnung in Innenstadtlage. Eine solche Wohnung spricht ggf. auch Mieter aus der Kaiserslautern Military Community an, die über die Pariser Straße die US-Standorte Vogelweh und Kleber Kaserne direkt erreichen.

Genehmigung

Nach telefonischer Auskunft der Stadtverwaltung Kaiserslautern (Referat Stadtentwicklung, Bereich Stadtplanung) kann die frühere Gewerbeeinheit grundsätzlich zu Wohnraum umgewandelt werden. Für das Gebiet besteht kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, der Flächennutzungsplan weist Wohngebiet aus. Der nächste Schritt wäre der Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde. Die telefonische Auskunft ist unverbindlich und ersetzt keinen Bescheid.

Ertrag

Bei 10,50 €/m² auf 110 m² bringt die ausgebaute Souterrainwohnung rechnerisch 13.860 € im Jahr (Soll). Umfang und Standard des Ausbaus bestimmen Sie.

Potenzial Wohneinheiten

Den Ist-Stand der Mieten haben wir oben schon beschrieben. Durch Vermietung der drei leerstehenden Wohnungen, Erhöhung der Bestandsmieten und Ausbau der neunten Einheit ergeben sich verschiedene Entwicklungspotenziale.

Ist-Jahresmiete heute: 33.702 € (5 Wohnungen, 4 Garagen vermietet)

Soll-Jahresmiete und Bruttorendite auf den Kaufpreis:

• bei Vollvermietung: 65.928 € – Faktor 18,2, Rendite 5,5 %
• bei Vollvermietung auf Marktniveau: 81.780 € – Rendite 6,8 %
• zusätzlich mit ausgebautem Souterrain: 95.640 € – Rendite 8,0 %

Die Sollmieten basieren auf 10,50 €/m² Wohnfläche und 50 € monatlich für die freie Garage.

Den Kaufpreis haben wir auf Basis der Vollvermietung kalkuliert. Die Mietreserve und das Ausbaupotenzial im Souterrain bezahlen Sie nicht mit. Kaufpreis 1.200.000 € (rund 1.905 € je m² Wohnfläche), provisionsfrei.

Damit Sie diese Potenziale mit verschiedenen Szenarien durchkalkulieren können, haben wir einen Ertragsrechner bereitgestellt, den Sie mit der folgenden Schaltfläche aufrufen können.

Aufteilung in Eigentumswohnungen

Das Haus muss nicht vollständig vermietet bleiben. Die Wohnungen lassen sich ggf. auch einzeln als Eigentumswohnungen verkaufen. Dafür bringt das Haus gute Voraussetzungen mit:

• acht Wohnungen in gängiger Größe (65 bis 96 m²)
• zwei Hausnummern auf zwei eigenen Flurstücken
• fünf Garagen
• drei freie Wohnungen, die ohne Mieter verkauft werden können

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt nicht vor.

Die Wohnungen

Sieben Wohnungen haben 3 Zimmer, Küche und Bad. Die Wohnung im 3. OG links ist anders geschnitten und hat 2 Zimmer, Küche und Bad. Vier haben ein besonders großes Wohnzimmer, sechs einen Balkon oder eine Terrasse nach Süden.

Drei Wohnungen sind bei Übergabe frei. Bei diesen Wohnungen entscheiden Sie selbst, ob Sie mit wenig Aufwand vermieten oder durch hochwertige Ausstattung eine höhere Miete erzielen.

EG links

96 m²
3 Zimmer, Kochküche, Bad
Überdachte Terrasse Südseite ca. 30 m² (In der o.g. Wohnfläche mit 50% enthalten)
ggf. Potential für einen Anbau zur Vergrößerung der Wohnfläche
Eckbalkon Nord- und Ostseite
Neue Gastherme 2022

Die Wohnung wird bisher vom Hausbesitzer genutzt und wird mit Verkauf frei.

1. OG links

81 m²
3 Zimmer, Kochküche, Bad
Balkon Südseite
Eckbalkon Nord- und Ostseite

Die Wohnung ist seit 01.08.2026 neu vermietet. Die Fotos zeigen die Wohnung unmittelbar vor Einzug der neuen Mieter.

2. OG links

81 m²
3 Zimmer, Kochküche, Bad
Balkon Südseite
Eckbalkon Nord- und Ostseite

Diese Wohnung ist zurzeit vermietet. Die Raumaufteilung dieser Wohnung ist identisch zu der Wohnung im ersten OG links.

3. OG links

71 m²
2 Zimmer, Wohnküche, Bad
Komplettrenovierung 2022

Diese Wohnung ist zurzeit vermietet.

Die Fotos zeigen die Wohnung vor der Neuvermietung im Mai 2022.

EG rechts

90 m²
3 Zimmer, Wohnküche, Bad
Speisekammer mit Fenster, Besenkammer
Terrasse Südseite 7 m²
Holzfußböden in Flur und 3 Zimmern

Die Wohnung wird bisher vom Hausbesitzer genutzt und wird mit Verkauf frei.

Holzdielen in Flur und einem Zimmer abgeschliffen und neu versiegelt, dieses Zimmer komplett renoviert mit neuem wärmeisolierendem Fenster und neuem Heizkörper. Neue Gastherme 2022. Die freie Garage grenzt an die Terrasse und lässt sich mitvermieten.

Dank großer Küche, Speisekammer, Besenkammer, Sonnenterrasse ist es eine Wohnung mit Potenzial für eine hohe Miete.

1. OG rechts

73 m²
3 Zimmer, Wohnküche, Bad
Große Terrasse Südseite ca. 17 m²

Diese Wohnung ist zurzeit vermietet.

2. OG rechts

73 m²
3 Zimmer, Wohnküche, Bad
Balkon Südseite

Diese Wohnung ist zurzeit vermietet.

3. OG rechts

65 m²
3 Zimmer, Wohnküche, Bad

Die Wohnung steht zurzeit leer und ist teilrenoviert. Die vorherige Mieterin hatte die Wohnung aufgrund übermäßiger Haustierhaltung in einem sehr schlechten Zustand hinterlassen. Wir haben deshalb eine umfangreiche Renovierung gestartet, die schon weit fortgeschritten ist.

Nachdem wir uns für den Verkauf des Hauses entschieden hatten, haben wir die Renovierung bewusst nicht zu Ende geführt, damit Sie über die Wertigkeit der Ausstattung (Boden und Küche) selbst entscheiden können.

Bereits renoviert:

• Neue Türen und Zargen
• Komplett neu tapeziert und gestrichen.
• Neue Heizkörper gekauft und geliefert (noch nicht montiert)
• Freiliegende Rohre mit Kabelschächten verborgen und tapeziert
• Neue Rollläden an Fenstern der Nordseite, die bisher keine Rollläden hatten
• Alle Rollladengurte an bestehenden Fenstern der Südseite erneuert

Noch zu erledigen:

• Montage der neuen Heizkörper
• Neuer Bodenbelag für die 3 Zimmer.

UG Raum rechts

Dieser Raum wurde bisher vom Hausbesitzer zusammen mit der Wohnung im EG rechts genutzt.

Der Heizkörper ist an diese Wohnung angeschlossen. D.h. der Raum könnte zusammen mit der Wohnung vermietet werden, z.B. als Arbeitszimmer (das war die Nutzung durch den Hausbesitzer).

Falls der Raum nicht mit der Wohnung vermietet werden soll, kann die Verbindung der Heizung ohne Bauarbeiten getrennt werden, weil die Rohrverbindungen im Keller frei liegen.

Souterrain links

ca. 110 m²

Diese leerstehende Räumlichkeit bietet Potential zur Erhöhung der Mieteinnahmen des Objekts. Das Haus sieht eigentlich nur acht Mietwohnungen vor, könnte hier aber um eine neunte Wohnung mit Luxusmerkmalen erweitert werden.

Das ist eine in der Innenstadt seltene Gelegenheit neuen, hochwertigen Wohnraum zu schaffen.

• 110 m² Räumlichkeit mit zwei separaten Eingängen von außen, unabhängig vom normalen Hauseingang
• Zusätzlich direkter Zugang zum Treppenhaus innen
• Zugang zu eigenem Innenhof mit Garten möglich
• Großer direkt an die Wohnung angeschlossener Keller

Kontakt

Ralf Skirr und Patricia Vollmer

immo@skirr.de

0170 199 50 99 (Frau Vollmer)